Er du for rig i mursten? Her er 6 råd om din bolig før og efter pension

Du ejer et gældfrit hus til fire millioner kroner. Så er økonomien som senior vel på plads?

Ikke nødvendigvis.

For hvad hjælper fire millioner i mursten, hvis du mangler penge til at leve det liv, du gerne vil?

Hvis du kun har 100.000 kroner i banken og en beskeden pensionsopsparing, kan du være millionær på papiret, men samtidig have begrænset økonomisk råderum her og nu.

En stor friværdi giver naturligvis økonomisk tryghed. Men pengene kan ikke umiddelbart bruges til en ny bil, en rejse eller en uventet regning. De skal først frigøres ved at belåne eller sælge boligen.

Derfor er det en god idé at se bolig, pension og øvrig opsparing som én samlet økonomi. Den skal ikke bare give tryghed – den skal også give dig mulighed for at leve det liv, du ønsker.

Her er seks ting, du bør overveje.

1. Pas på med at blive for rig i mursten

Der er ingen officiel anbefaling om, at højst 50 eller 60 procent af din formue bør være placeret i fast ejendom.

Det afgørende er snarere, hvor meget du har til rådighed ved siden af boligen.

Forestil dig, at du har en gældfri bolig til 4 millioner kroner, pensioner for 2 millioner og 1 million kroner i frie midler. Så ligger omkring 57 procent af din samlede formue i boligen.

Har du samme bolig, men kun 500.000 kroner i pension og frie midler, ligger næsten 90 procent af formuen i mursten.

Regnestykket er forenklet, fordi der blandt andet kan være skat på pensionsudbetalingerne. Men eksemplet viser forskellen på at have formuen bundet i boligen og at have penge til rådighed andre steder.

En meget stor boligformue behøver ikke være et problem. Men den kan betyde, at du har færre penge, du frit kan disponere over.

Råd: Se på hele din formue. En stor friværdi er værdifuld, men frie midler giver en anden økonomisk handlefrihed.

2. Gældfri er ikke nødvendigvis økonomisk bedst

Mange har det som et livslangt mål at betale huset ud, inden de går på pension.

Det kan være en god strategi. Du slipper for renter og bidrag og får lavere månedlige boligudgifter.

Men der er ingen entydig økonomisk anbefaling om, at boligen bør være gældfri, når du går på pension.

Har du for eksempel 500.000 kroner tilbage på realkreditlånet og det samme beløb stående i banken, bør du overveje det nøje, før du bruger hele opsparingen på at indfri lånet.

Efter indfrielsen har du ganske vist ingen boliggæl – men heller ingen kontant reserve.

Spørgsmålet er derfor ikke kun:

Kan jeg blive gældfri?

Men også:

Hvor mange penge vil jeg gerne have til rådighed ved siden af boligen?

Råd: Lad være med automatisk at bruge de sidste frie midler på at indfri boliggælden. Regn først på, hvad du har brug for som økonomisk reserve.

3. Et mindre lån kan give dig større frihed

Det er ikke nødvendigvis et problem at gå på pension med et realkreditlån.

Hvis din bolig er 4 millioner kroner værd, og du skylder 800.000 kroner, er belåningsgraden 20 procent.

Du ejer stadig langt hovedparten af boligen selv.

Til gengæld kan du have beholdt penge uden for boligen til rejser, bil, hjælp til børn og børnebørn eller uforudsete udgifter.

Men gæld koster selvfølgelig renter og bidrag. Derfor afhænger regnestykket blandt andet af lånets rente, din øvrige opsparing og hvor stor økonomisk sikkerhed du ønsker.

Der er altså forskel på at have en stor og belastende boliggæld og bevidst at beholde et mindre realkreditlån for at have penge til rådighed andre steder.

Råd: Se ikke gæld som noget, der nødvendigvis skal være nul. Se på, om størrelsen af gælden passer til din samlede økonomi.

4. Du kan bruge friværdien her og nu

Har boligen en stor friværdi, er det muligt at bruge en del af den til at supplere pensionen.

Det kaldes ofte nedsparing i boligen – eller mere populært at “spise mursten”.

Finanstilsynet har understreget, at reglerne giver mulighed for nedsparingslån til ældre boligejere med friværdi. Det enkelte penge- eller realkreditinstitut skal dog altid foretage en konkret kreditvurdering.

Et eksempel:

Din bolig er 5 millioner kroner værd, og du skylder 500.000 kroner.

Hvis du låner yderligere 500.000 kroner i boligen, har du en samlet gæld på 1 million kroner og dermed en belåning på 20 procent.

Til gengæld har du frigjort en halv million kroner.

Pengene er naturligvis ikke gratis. Du betaler renter, bidrag og omkostninger, og friværdien bliver tilsvarende mindre.

Men det illustrerer et vigtigt valg: Skal hele boligformuen blive stående urørt resten af livet?

En stor friværdi kan være en fordel for dine arvinger. Men er det nødvendigvis den bedste løsning for dig?

Råd: Har du stor friværdi og begrænset indkomst som pensionist, så undersøg, om nedsparing i boligen kan give dig flere penge mellem hænderne og større økonomisk frihed her og nu.

5. Overvej om du stadig bor i den rigtige bolig

Økonomi handler ikke kun om lån.

Måske bor du stadig i det hus, der passede perfekt, da børnene boede hjemme, men som nu er større end nødvendigt.

Et salg kan både frigøre penge og reducere de løbende udgifter.

Sælger du en gældfri bolig til 5 millioner kroner og køber en mindre til 3 millioner, frigør du omkring 2 millioner kroner før handelsomkostninger.

Samtidig kan du få mindre vedligeholdelse, lavere varmeudgifter og færre kvadratmeter at passe.

Men beslutningen handler naturligvis også om livskvalitet. En billigere bolig er ikke nødvendigvis bedre, hvis du forlader et hjem og et lokalområde, du gerne vil blive gammel i.

Det handler derfor ikke nødvendigvis om at flytte til noget så billigt som muligt, men om at finde den bolig, der passer til både dit liv og din økonomi.

Råd: Spørg ikke kun, hvad boligen er værd. Spørg også, om den passer til det liv, du ønsker om fem, ti og 20 år.

6. Lejebolig kan frigøre millioner – men lav hele regnestykket

Den mest vidtgående løsning er at sælge ejerboligen og flytte til leje.

Har du en gældfri bolig til 4 millioner kroner, kan et salg frigøre en meget stor formue.

Du slipper samtidig for en del af vedligeholdelsen og den økonomiske risiko ved at eje.

Til gengæld får du en husleje, der skal betales hver måned resten af livet, og som kan stige. Du får heller ikke glæde af eventuelle fremtidige prisstigninger på ejerboliger.

Der er desuden en vigtig detalje for pensionister:

Når friværdien bliver til penge på bankkontoen eller investeringer, har du fået en stor likvid formue. Formue kan have betydning for størrelsen af blandt andet boligstøtte, helbredstillæg og ældrecheck.

Beslutningen bør derfor ikke kun bygge på, at du for eksempel kan frigøre fire millioner kroner fra huset.

Du bør sammenligne den samlede økonomi ved at eje og leje over mange år.

Råd: Få regnet på husleje, ejerudgifter, vedligeholdelse, formue og eventuelle offentlige ydelser, før du sælger alene for at frigøre friværdien.

Boligen er også pensionsopsparing

For mange danskere er huset eller lejligheden et af deres største aktiver.

Derfor giver det ikke meget mening at planlægge pensionen uden samtidig at se på boligen.

Målet behøver ikke være at nå pensionsalderen med et gældfrit hus og den størst mulige friværdi.

For nogle er det den tryggeste løsning.

For andre kan en mindre realkreditgæld, nedsparing i friværdien, en mindre ejerbolig eller en lejebolig give større økonomisk frihed.

Det afgørende spørgsmål er derfor ikke kun:

Hvor meget er min bolig værd, og hvor meget friværdi har jeg?

Men:

Hvordan får jeg mest mulig glæde af min samlede formue resten af livet?

Først publiceret: tirsdag 25. august 2026
Artiklen er sidst opdateret fredag 28. august 2026 kl. 15:59