Pas på: Lån i friværdien kan koste dig dyrt
Et lån i boligen kan give luft i budgettet. Men renter, låneomkostninger og mistede tillæg kan gøre løsningen dyrere, end du regner med. Her er det, du skal undersøge, før du låner.
Senest opdateret: tirsdag 3. november 2026
Dit hus kan være millioner værd.
Alligevel mangler du penge.
For nogle pensionister kan løsningen være at låne i boligens friværdi og bruge pengene som supplement til pensionen.
Men det afgørende er, hvor meget der bliver tilbage til hverdagen, når alle udgifter og konsekvenser er regnet med.
Derfor er det vigtigt først at se på behovet, inden du træffer beslutningen om et lån.
To spørgsmål skal du stille dig selv:
- Hvad skal pengene bruges til?
- Hvor længe skal de række?
- Hvad mister du andre steder i din samlede økonomi?
Du kan ikke låne hele friværdien
Friværdi er forskellen mellem boligens værdi og gælden i den. Er huset fire millioner kroner værd, og skylder du en million, har du tre millioner kroner i friværdi.
Det betyder dog ikke, at du kan låne tre millioner kroner ekstra.
Ved et nedsparingslån bruger du boligens friværdi som supplement til din øvrige økonomi. En samlet gæld under 60 procent af boligens værdi kan give adgang til lempeligere krav til din økonomi.
Banken skal dog stadig godkende lånet og vurdere, om du kan betale de løbende udgifter. Grænsen er hverken en lånegaranti eller et generelt loft for alle pensionister.
I eksemplet svarer 60 procent til 2,4 millioner kroner. Med en eksisterende gæld på en million er der dermed plads til yderligere 1,4 millioner inden for den grænse – før omkostninger og bankens konkrete vurdering.
Afkast kan koste pensionstillæg
Hvis du optager et lån i din bolig for at investere nogle af pengene i for eksempel aktier, er der forhold, du skal være ekstra opmærksom på.
Et eventuelt afkast kan nemlig betyde, at du får mindre i pensionstillæg.
Selve lånebeløbet er ikke indkomst og nedsætter derfor ikke i sig selv pensionstillægget. Men får du renter eller investeringsafkast af pengene, kan det få betydning.
Ved beregningen indgår blandt andet nettokapitalindkomst – eksempelvis renteindtægter fratrukket renteudgifter – og aktieindkomst efter særlige regler.
Det er derfor vigtigt at få beregnet virkningen af netop den investering og finansiering, du overvejer.
Et eksempel viser pointen
Et regneeksempel viser betydningen af mistet pensionstillæg:
Er du enlig og allerede i det interval, hvor pensionstillægget bliver sat ned ved yderligere indkomst, vil 10.000 kroner i ekstra årlig indkomst, som indgår fuldt i beregningen, som udgangspunkt reducere dit årlige pensionstillæg med 3.090 kroner før skat.
Det skyldes, at nedsættelsen for enlige er 30,9 procent.
Eksemplet forudsætter blandt andet, at du er pensionist hele året, og at du stadig modtager pensionstillæg.
Derfor skal et forventet investeringsafkast vurderes efter både skat, omkostninger og eventuelt tab af pensionstillæg.
Investeringen kan falde – gælden består
Vælger du at investere en del af de lånte penge, følger der også en ekstra risiko med.
Investerer du 500.000 kroner, og værdien falder 20 procent, er investeringen kun 400.000 kroner værd. Gælden bliver ikke mindre af den grund.
Du skal derfor kunne betale lånets udgifter, selv om investeringen giver mindre end ventet eller taber værdi.
Din plan skal også rumme en reserve til uventede regninger. Er I et par, bør I desuden undersøge, hvordan økonomien ser ud for den, der bliver alene, hvis den anden dør.
Ubrugt kredit kan ramme ældrechecken
Der gælder andre regler for ældrechecken.
Her har din likvide formue betydning. Det er blandt andet penge på konti, kontanter og værdipapirer.
Friværdi i boligen tæller som udgangspunkt ikke som likvid formue. Men låner du penge og lader dem stå på en konto, indgår de som udgangspunkt i formuen. Gælden kan ikke trækkes fra.
Også den ubrugte del af for eksempel en nedsparingskredit med pant i boligen kan tælle som likvid formue, hvis du frit kan hæve beløbet.
For at få ældrecheck i 2026 skal din og en eventuel ægtefælles eller samlevers samlede likvide formue være under 108.000 kroner pr. 1. januar.
Et lån i friværdien kan derfor ramme din mulighed for at få ældrecheck.
Det samme gælder for visse andre sociale ydelser. For eksempel har helbredstillæg også en formuegrænse.
Derfor bør virkningen på relevante ydelser undersøges, før du underskriver en låne- eller kreditaftale.
Lån på én gang eller lidt ad gangen?
Tidspunktet og udbetalingsformen for dit lån i friværdien har også betydning.
Får du hele lånet udbetalt med det samme, betaler du renter af hele beløbet, selv om pengene først skal bruges over flere år.
En kredit kan give mulighed for at hæve løbende, men rente, gebyrer og øvrige vilkår skal sammenlignes.
Friværdien skal desuden tænkes sammen med dine pensionsudbetalinger. For nogle kan det give mening at bruge boligen som supplement tidligere. For andre er det bedre at vente.
Det kræver en samlet beregning af, hvad du har til rådighed – og hvor længe pengene skal holde.
Et lån i friværdien kan være en god løsning, hvis du har brug for flere penge i hverdagen og gerne vil blive boende. Men det kræver, at lånets udgifter og konsekvenser for dine tillæg er regnet med fra begyndelsen.
Se dette webinar. Her bliver alle detaljer om friværdi nøje gået igennem.
Fem spørgsmål, før du låner i friværdien
- Formålet: Skal pengene dække hverdagens udgifter, en større regning eller forbrug over flere år?
- Prisen: Hvad koster renter, eventuelle bidrag til realkreditinstituttet, gebyrer og rådgivning samlet?
- Tillæggene: Hvordan påvirkes pensionstillæg, ældrecheck og eventuelt helbredstillæg? Husk, at også en ubrugt kredit med pant i boligen kan tælle som formue.
- Holdbarheden: Kan økonomien klare uventede boligudgifter eller tab på investeringer? Og kan den klare højere renter, hvis lånet har variabel rente?
- Fremtiden: Hvor længe kan du blive boende, og hvad sker der, når en eventuel afdragsfrihed eller kreditaftale udløber?
Først publiceret: tirsdag 3. november 2026
Artiklen er sidst opdateret tirsdag 3. november 2026 kl. 19:08
